השופט ח' מלצר:
1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט ר' סוקול) ב-ת"א 738/07, בגדרו התקבלה ברובה בקשת המשיבים 1, 2 ו-4 למחיקת תביעת המערער על הסף, מחמת העדר עילה.
להלן יובאו בתמציתיות הנתונים הצריכים להכרעה.
העובדות הרלבנטיות
2. המערער הינו בנו של אחמד סלים הנו ז"ל (להלן: סלים הנו), אשר כרת בשנת 1951 הסכם חליפין במקרקעין שבכפר ג'וליס עם אחמד מוחמד עאמר ז"ל (להלן: עאמר), שעזבונו הינו המשיב 4. המקרקעין העומדים במרכז הליך זה הינם אלה שאותם קיבל סלים הנו במסגרת הסכם החליפין הנ"ל.
3. המקרקעין, המצויים במקום הידוע כ-"ארד ח'לת אלעג'וז", הינם חלקות 16 (בשלמות) ו-15 (2370/43200 חלקים) בגוש 18450, כאשר לפי טענת המערער המדובר ביחידת קרקע רצופה המגודרת בגדר אבנים (להלן:המקרקעין). המערער טען, והדבר לא הוכחש, כי החל משנת 1951, אביו והוא החזיקו במקרקעין (והוא מחזיק במקרקעין עד היום), כאשר לכל אורך התקופה הם נהגו במקרקעין מנהג בעלים.
4. במרוצת השנים, החלקות שבמחלוקת עברו הסדר על פי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 (להלן: הפקודה). עם זאת, אין חולק, כי זכויותיו הנטענות של סלים הנו במקרקעין לא נרשמו על שמו, או על שם המערער מעולם - לא טרם ההסדר ולא לאחריו.
5. בתיק לשכת ההסדר מצויה תזכורת תביעה שהגיש סלים הנו, אלא שזו לא נחתמה על ידו, ולכן פקיד ההסדר התעלם ממנה. עאמר מצידו הגיש תזכורת תביעה לגבי 480/43200 חלקים במקרקעין המהווים כיום את חלקה 15, ולגבי 480/43200 חלקים במקרקעין המהווים כיום את חלקה 16. האפוטרופוס לנכסי נפקדים תבע 25320/43200 חלקים מחלקה 15, וכן 25320/43200 חלקים מחלקה 16. לימים העביר האפוטרופוס לנכסי נפקדים את זכויותיו לידי רשות הפיתוח, היא המשיבה 1. לגבי יתרת 17880 החלקים בחלקות 15 ו-16, הוגשו תביעות על ידי בעלי מקרקעין ותושבי ג'וליס אחרים (המכונים בכתבי הטענות "בעלי 120 החלקים", וכך נכנה אותם גם אנחנו), הם המשיבים 3.
6. בשנת 1978 פורסם לוח הזכויות בהתאם לתביעות אלה. בסופו של דבר, במועד שלא הוברר במדויק, נרשמו הזכויות בשתי החלקות בלשכת רישום המקרקעין באופן הבא: 480 חלקים נרשמו על שמו של עאמר, 25320 חלקים על שם האפוטרופוס לנכסי נפקדים (לימים רשות הפיתוח) ו-17880 חלקים על שם בעלי 120 החלקים. למען שלמות התמונה, אציין כי ביחס לחלקה 16 נוהלו הליכים משפטיים, אשר הסתיימו בפסק דין (בהליך שכותרתו: 68/ג'וליס), בו נקבעו הזכויות דלעיל (להלן: פסק הדין לגבי חלקה 16).
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
7. המערער הגיש תביעה לסעד הצהרתי בבית המשפט המחוזי, ובגדרה ביקש שיקבע כי יש לתקן את הרישום, ולרשום על שמו, כיורשו של סלים הנו, את מלוא הזכויות בחלקה 16, וכן 2370/43200 חלקים מחלקה 15. את תביעתו השתית המערער על סעיף 93 לפקודה, הקובע כדלקמן:
"שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט ראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר".
8. טענות המערער נסמכו על החלופה הראשונה בסעיף 93 הנ"ל, כלומר כי רישומי הזכויות בחלקות 15 ו-16 הושגו במרמה (על מהותן של טענות המרמה, וכלפי מי הופנו, אעמוד בהמשך). אין בענייננו כל טענה לגבי החלופה השנייה, כלומר כי זכותו של המערער הושמטה שלא כשורה.
9. המשיבים 2-1 הגישו לבית המשפט המחוזי בקשה, אליה הצטרף גם המשיב 4 - לסלק את תביעת המערער על הסף, בנימוקים שונים. הנימוק החשוב לענייננו, שבעטיו קיבל בית משפט קמא את הבקשה בעיקרה, הינו טעם של העדר עילה. בעלי 120 החלקים לא הגישו כתב הגנה ולא התייצבו לדיונים.
10. בפסק דינו (שהוכתר בכותרת: "החלטה") הפריד בית המשפט המחוזי הנכבד בין שתי טענות מרמה אפשריות:
האחת, מרמה הנוגעת לרישום;
והשנייה, מרמה הנוגעת להסכם.
בית משפט קמא קבע כי רק טענות למרמה הנוגעות לרישום רלבנטיות לתיקון המרשם לפי סעיף 93 לפקודה, בעוד מרמה הנוגעת להסכם (כגון מצב שבו צד מוכר מקרקעין שאינם שלו), איננה מבססת עילה לשינוי המרשם, אלא לתביעה אזרחית בלבד כנגד המוכר. במילים אחרות, בית המשפט המחוזי קבע כי ככל שימצא כי המערער טען למרמה הנוגעת להסכם - אין ענייננו כלל בתביעה הנסמכת על סעיף 93 לפקודה.
11. בכל האמור למרמה הנוגעת לרישום, נקבע כי אין יסוד לטענת המערער לפיה הימנעותו של עאמר מלהציג את הסכם החליפין לפקיד ההסדר מהווה מרמה, שכן מכתבי הטענות עולה באופן ברור כי הסכם זה הוצג לפקיד ההסדר. בית המשפט המחוזי הנכבד הוסיף וקבע כי אם מבקש המערער לטעון כי עאמר פעל במרמה בכך שביקש לעצמו את המקרקעין שמסר למערער, הרי שיש להבדיל בין שתי החלקות: